Misure relative alle locazioni per uso diverso dall’abitazione previste dal Reggio Decreto Legislativo 15/2020 del 21 aprile (BOE 22 aprile)

La presente nota intende commentare i principali aspetti del recente RDL 15/2020 del 21 aprile (pubblicato sulla gazzetta ufficiale – BOE – del 22 aprile) che riguardano le locazioni ad uso diverso da quello abitativo e industriale.

Giustificazione delle misure del RDL 15/2020 relative ai contratti di locazione per uso diverso dall’abitazione

Il preambolo del RDL15/2020 fornisce una giustificazione per proporre l’adozione delle misure ivi elaborate. Questa giustificazione si basa su:

  1. Lo stato di allarme dichiarato dal Regio Decreto 463/2020 di 14 marzo ha fatto sì che molte attività economiche siano state costrette a sospendere o a ridurre drasticamente la loro attività.
  2. Di conseguenza, la mancanza di reddito o la sua riduzione durante lo stato di allerta può portare all’incapacità finanziaria dei lavoratori autonomi e delle PMI di far fronte a tutti o a parte dei loro obblighi di pagare l’affitto dei locali in affitto, mettendo così seriamente a repentaglio la continuità delle loro attività.
  3. La Legge delle Locazioni Urbane (“LAU” o Legge 29/1994, del 24 novembre) non prevede alcuna causa di esclusione dal pagamento del canone di locazione per cause di forza maggiore o la dichiarazione di stato di allarme o altre cause, fatta eccezione per le disposizioni dell’articolo 26 LAU, relative all’abitabilità degli alloggi derivanti dall’esecuzione dei lavori, che potrebbero essere applicabili ai locali commerciali in applicazione dell’articolo 30 LAU.
  4. La disciplina della forza maggiore nel codice civile non offre una soluzione ideale neppure perché non adegua la ripartizione del rischio tra le parti, anche se può giustificare la risoluzione del contratto nei casi più gravi.
  5. Alla luce di questa situazione, il RDL 15/2020 mira a prevedere una specifica regolamentazione in linea con la clausola “rebus sic stantibus”, sviluppata dalla giurisprudenza, che consente la modulazione o la modifica degli obblighi contrattuali se esistono i requisiti di
  1. imprevedibilità e inevitabilità del rischio,
  2. costo eccessivo della prestazione dovuta, e
  3. buona fede contrattuale.

È interessante notare che, per la prima volta in Spagna, una norma prevede l’applicazione della cosiddetta clausola rebus sic stantibus secondo quanto stabilito, tra l’altro, dall’importante sentenza della Corte Suprema n. 333/2014 del 30 giugno, ponendo così le basi per facilitare la futura applicazione di questo criterio da parte dei tribunali spagnoli nel campo delle locazioni urbane.

Il preambolo ritiene pertanto che la RDL 15/2020 dovrebbe fornire una risposta per affrontare questa situazione e disciplinare una procedura che consenta alle parti di raggiungere un accordo sulla modulazione del pagamento del canone di locazione dei locali.

Contratti di locazione interessati dal RDL 15/2020

  1. Contratti di locazione per uso diverso dall’abitazione soggetta alla LAU
  2. Locazioni industriali (soggette al codice civile)

Si considera contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione quello che, ricadendo su un edificio, ha come scopo principale uno uso diverso da quello stabilito dall’articolo 3.1 LAU, cioè diverso da quello di un edificio abitabile il cui scopo principale è quello di soddisfare il bisogno permanente di alloggio dell’inquilino.

In particolare, le locazioni di immobili urbani (compresi quelli destinati ad abitazione non permanente) posseduti per stagione, sia estiva che per qualsiasi altra stagione, e quelli destinati allo svolgimento di un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale, ricreativa, assistenziale, culturale o educativa sull’immobile, saranno considerati come aventi un uso diverso da quello di abitazione, indipendentemente dalle persone che li detengono.

Non inciderebbe sui contratti di locazione diversi da quelli sopra indicati (ad es. parcheggi o ripostigli indipendenti, assegnazione dell’uso di tetti per impianti o simili, o i cosiddetti “affitti turistici”).

Proprietari interessati da RDL 15/2020

  1. Locatori che sono grandi proprietari o società o enti pubblici di edilizia abitativa
  2. Proprietari diversi da quelli di cui sopra

Per grande detentore di beni immobili si intende la persona fisica o giuridica che è il detentore di

  1. Dieci (10) o più proprietà urbane diverse dai garage o dai ripostigli (trasteros), oppure
  2. Un’area costruita di oltre 1.500 m2

Il RDL 15/2020 non si riferisce direttamente o indirettamente al concetto di gruppo, quindi il locatore sarà esclusivamente la persona fisica o giuridica che affitta i locali o l’industria, senza che le altre proprietà delle società del gruppo debbano essere aggiunte per determinare se sono o meno un grande detentore di proprietà.

L’immobile deve essere inteso come proprietà registrata e la superficie costruita deve essere intesa come corrispondente a una proprietà registrata, indipendentemente dalle diverse proprietà incluse nello stesso contratto di locazione.

La norma rimane muta sui casi di proprietà condivisa, soprattutto nel caso di proprietà indivise con una superficie di 1.500 m2 o più, e di quelle di nuda proprietà o usufrutto, ai fini del calcolo della loro inclusione o meno, dato lo spirito del RDL 15/2020.

Nemmeno il RDL 15/2020 prevede come provare lo status di un grande detentore di proprietà. Ciò potrebbe essere fatto attraverso il Registro degli Indici e Titoli o il Catasto, anche se sarebbe necessario individuare gli immobili da escludere (non urbani, parcheggi, depositi, ecc.)

Inquilini colpiti da RDL15/2020

  1. Gli inquilini che sono lavoratori autonomi, o
  2. Inquilini che sono PMI,

a condizione che soddisfino i requisiti di cui all’articolo 3 del RDL 15/2020, ovvero

  1. Che, in ogni caso, i locali siano interessati dall’attività economica svolta dal conduttore
  2. In caso di locatario PMI:
  1. Che non superi i limiti stabiliti dall’articolo 257.1 della Legge sulle Società:

    Art. 257. Stato patrimoniale sintetico e prospetto delle variazioni del patrimonio netto

    1. Lo stato patrimoniale e il prospetto delle variazioni del patrimonio netto possono essere redatti da società che, per due esercizi consecutivi, alla data di chiusura di ciascun esercizio, abbiano a disposizione almeno due delle seguenti situazioni
    1. Che il totale delle voci dell’attivo non superi i quattro milioni di euro.
    2. Che l’importo netto del suo fatturato annuo non superi gli otto milioni di euro.
    3. Che il numero medio di lavoratori occupati durante l’anno non superi la cinquantina.

    […]

  2. Che la sua attività è stata sospesa a seguito dell’entrata in vigore del Reggio Decreto 463/2020 o di ordini emessi dall’autorità competente (e dalle autorità competenti delegate) ai sensi della suddetta RD 463/2020.
  3. Se la loro attività non è stata direttamente sospesa in conformità alle disposizioni del RD 463/2020, deve essere fornita la prova di una riduzione di almeno il 75% della loro fatturazione per il mese solare precedente a quello a cui si richiede il rinvio rispetto alla fatturazione mensile media del trimestre a cui tale mese appartiene, con riferimento all’anno precedente.
  1. Nel caso di un inquilino che lavora in proprio
  1. Che era affiliato e in stato di registrazione, alla data della dichiarazione dello stato di allarme mediante il RD 463/2020 (14 marzo), nel regime speciale di sicurezza sociale per i lavoratori per conto proprio o autonomi (RETA) o nel regime speciale di sicurezza sociale per i lavoratori marittimi o, se del caso, in una delle mutue assicuratrici sostitutive del RETA.
  2. Che la sua attività è stata sospesa a seguito dell’entrata in vigore del RD 463/2020 o di ordini emessi dall’autorità competente (e dalle autorità competenti delegate) ai sensi della suddetta RD 463/2020.
  3. Se la loro attività non è stata direttamente sospesa in conformità alle disposizioni del RD 463/2020, deve essere fornita la prova di una riduzione di almeno il 75% della loro fatturazione per il mese solare precedente il mese a cui si richiede il rinvio rispetto alla fatturazione mensile media del trimestre a cui tale mese appartiene, con riferimento all’anno precedente.

Accreditamento da parte degli inquilini dei requisiti

L’affittuario autonomo o la PMI deve dimostrare al locatore che i requisiti sono stati soddisfatti con la seguente documentazione:

  1. Riduzione dell’attività

    Sarà accreditata inizialmente con la presentazione di una autodichiarazione di responsabilità in cui, sulla base delle informazioni contabili e delle entrate e delle spese, viene indicata la riduzione della fatturazione mensile di almeno il 75%, rispetto alla fatturazione mensile media dello stesso trimestre dell’anno precedente.

    In ogni caso, quando il locatore lo richieda, il locatario dovrà mostrare i suoi libri contabili al locatore per dimostrare la riduzione dell’attività.

  2. Sospensione dell’attività

    Essa è accreditata da un certificato rilasciato dall’Agenzia delle Entrate o dall’organo competente della Comunità Autonoma, a seconda dei casi, sulla base della dichiarazione di cessazione dell’attività dichiarata [all’Agenzia o alla Comunità Autonoma] dall’interessato.

Moratoria applicabile nel caso di locatori che sono grandi proprietari di immobili o imprese o enti pubblici

Il locatario può richiedere al locatore, entro un (1) mese dall’entrata in vigore del RDL 15/2020 (ovvero il 23 aprile 2020, il giorno successivo alla sua pubblicazione nella BOE e non oltre il 22 maggio 2020), la moratoria stabilita dall’articolo 1.2 del RDL15/2020, che si applicherà automaticamente. In altre parole, la sua applicazione non richiederà un pronunciamento o un accordo delle parti, ma solo la richiesta fatta entro i termini e il dovuto accreditamento dei requisiti.

La moratoria inciderà sul periodo di tempo che dura lo stato di allarme e sulle sue proroghe e sui successivi pagamenti mensili, che potranno essere prorogati uno ad uno, se tale periodo è insufficiente rispetto all’impatto causato dalla COVID-19, senza che sia possibile superare, in ogni caso, quattro (4) mesi.

Tale canone di locazione sarà differito, senza penali né interessi, dal successivo pagamento mensile, mediante la suddivisione delle rate in due anni, che saranno conteggiate dal momento in cui la situazione sopra descritta sarà superata, o dalla fine del periodo di quattro mesi di cui sopra, e sempre entro la durata del contratto di locazione o di una delle sue eventuali proroghe.

Tale moratoria deve essere accettata dal locatore, a condizione che non sia stato raggiunto prima un accordo (al momento della richiesta di moratoria o della sua applicazione) tra le due parti sulla moratoria o sulla riduzione dell’affitto.

Chiarimenti in merito alla moratoria nel caso di locatori che sono grandi proprietari o società o enti di edilizia residenziale pubblica

Il RDL 15/2020 si riferisce alla moratoria sui canoni:

  1. Maturati durante lo stato di allarme e fino a quando dura, comprese le sue estensioni. Cioè quello maturato dopo il 14 marzo 2020.
  2. Se necessario, i seguenti pagamenti mensili se il periodo della condizione di allarme non è stato sufficiente a compensare l’impatto sull’inquilino di [le misure adottate in relazione alla] COVID-19. La moratoria verrebbe applicata a questi pagamenti mensili, mese per mese, a seconda che tale impatto sia giustificato (apparentemente dalla autodichiarazione iniziale responsabile e dalla successiva possibilità di verifica con le registrazioni contabili).
  3. In ogni caso, il canone massimo a cui si applicherebbe la moratoria sarebbe di quattro (4) pagamenti mensili, compresi quelli maturati durante lo stato di allarme.

Le mensilità in moratoria devono essere riscosse a rate (in parti uguali, se non diversamente concordato) entro un periodo di due (2) anni, a partire dal mese successivo a quello in cui (i) termina lo stato di allarme, (ii) viene superato l’impatto della COVID-19, o al massimo, (iii) quando sono trascorsi quattro (4) mesi.

Tale periodo sarebbe ridotto se il periodo rimanente del contratto di locazione (o le sue estensioni obbligatorie per il locatore) fosse inferiore a 2 anni, il che significherebbe il frazionamento della moratoria in un periodo inferiore a tale periodo.

Moratoria applicabile in caso di locatori diversi da quelli di cui sopra

L’inquilino può richiedere al locatore, entro un (1) mese dall’entrata in vigore del RDL 15/2020 (cioè il 23 aprile 2020, il giorno successivo alla sua pubblicazione nella BOE e non oltre il 22 maggio 2020), un rinvio temporaneo e straordinario del pagamento del canone di locazione, a condizione che tale rinvio o una riduzione del canone di locazione non sia stato già volontariamente concordato da entrambe le parti.

In caso di accordo, le parti sono inoltre libere di utilizzare la cauzione prevista dall’articolo 36 LAU (2 canoni mensili) che può essere utilizzata per il pagamento totale o parziale di uno o più canoni mensili soggetti alla moratoria concordata.

Se il deposito fosse utilizzato in tutto o in parte, il locatario deve sostituire detto importo entro un anno dalla conclusione del contratto o entro il termine residuo del contratto, se tale termine è inferiore a un anno.

Chiarimenti alla moratoria nel caso di locatori diversi da quelli di cui sopra

In questo caso, il RDL15/2020 non prevede una moratoria automatica, ma piuttosto la possibilità che le parti raggiungano un accordo su di essa, e quindi sembra non aver regolato (o averlo fatto con una tecnica giuridica carente) un quadro di riferimento e un meccanismo di applicazione automatica, a differenza di quanto prevede per gli altri locatori.

Pertanto, dato la sistematica giuridica della norma, il regime dei grandi proprietari non sarebbe applicabile a questo caso, anche se non ci fosse stato un accordo, poiché, se fosse stato voluto, la norma lo avrebbe espressamente indicato.

Per quanto riguarda la possibilità di concordare la prestazione della garanzia legale di cui all’articolo 36, il RDL15/2020 sembra indicare non solo che possono accordarsi tra loro sull’utilizzo della stessa da parte del locatore per compensare il canone di locazione non riscosso, ma che tale accordo dovrebbe essere sufficiente affinché il deposito di locazione effettuato presso l’autorità o l’ente competente possa essere svincolato, come nel caso della risoluzione del contratto. Ovviamente, le parti possono anche concordare la destinazione del deposito supplementare che sarebbe stato stabilito nel contratto di locazione.

Concetto di canone di locazione

La LAU stabilisce che il locatario è tenuto a pagare il canone di locazione e, se del caso, qualsiasi importo che ha assunto o che gli corrisponde contrattualmente. La ricevuta (o documento giustificativo che la sostituisce) che il locatore rilascia al locatario deve contenere separatamente gli importi da pagare per le diverse voci che compongono il pagamento totale e, in particolare, il canone di locazione in vigore.

La LAU non dice nulla sul concetto di “canone di locazione” utilizzato nel RDL15/2020, né se gli altri importi pagati dall’inquilino possano essere considerati inclusi nella definizione. Tuttavia, una norma con un obiettivo o una finalità simile a quella del RDL15/0202, come è il RDL 11/2020 di 31 marzo, emanata anche in occasione dello stato di allarme per le locazioni immobiliari di abitazione, non considera le “spese e forniture di base” comprese nel canone di locazione, intese come tali (secondo il suo articolo 5.1,b) il costo delle forniture di energia elettrica, gas, gasolio, acqua corrente, servizi di telecomunicazione fissi e mobili, ed eventuali contributi all’associazione dei proprietari, tutti a carico dell’inquilino dell’abitazione principale.

Per analogia, questo concetto dovrebbe essere inteso anche per il RDL 15/2020, in modo che la moratoria sui canoni di locazione non dovrebbe (necessariamente) includere i contributi all’associazione dei proprietari o l’imposta sull’Immobili o altre spese che l’inquilino deva sostenere in virtù del contratto di locazione.

Responsabilità degli inquilini

Infine, occorre sottolineare che, ai sensi di quanto previsto dall’art. 5 del RDL 15/2020, i conduttori che hanno beneficiato di una dilazione temporanea e straordinaria del canone di locazione senza che siano soddisfatti i requisiti stabiliti dal regolamento, saranno responsabili di eventuali danni che possano essere stati causati al locatore, nonché di tutte le spese generate dall’applicazione di tali misure eccezionali, ferme restando le responsabilità di altra natura che il loro comportamento possa dar luogo.

Avvertenza: questa nota ha solo scopo informativo e non costituisce in alcun caso un parere legale