{"id":2763,"date":"2021-02-20T20:40:09","date_gmt":"2021-02-20T18:40:09","guid":{"rendered":"http:\/\/doriatolle.com\/?p=2763"},"modified":"2021-03-03T20:52:37","modified_gmt":"2021-03-03T18:52:37","slug":"arrendamientos-comerciales-en-tiempos-de-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/es\/2021\/02\/20\/arrendamientos-comerciales-en-tiempos-de-covid-19\/","title":{"rendered":"Arrendamientos comerciales en tiempos de COVID-19"},"content":{"rendered":"\n

Medidas relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda previstas en el RDL 15\/2020 de 21 de abril (BOE 22 de abril)<\/strong><\/p>\n

La presente nota pretende comentar los principales aspectos del reciente RDL 15\/2020 de 21 de abril (publicado en el BOE de 22 de abril) que afectan a los arrendamientos para uso distinto de vivienda o industria.<\/p>\n

Justificaci\u00f3n de las medidas del RDL15\/2020 relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda<\/strong><\/p>

El Pre\u00e1mbulo del RDL15\/2020 ofrece una justificaci\u00f3n para proponer la adopci\u00f3n de las medidas desarrolladas en el mismo. Dicha justificaci\u00f3n se fundamenta en:<\/p>\n

\n

  1. El estado de alarma declarado por el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, ha provocado que muchas actividades econ\u00f3micas se hayan visto obligadas a suspender su actividad o a reducir dr\u00e1sticamente la misma.<\/li><\/p>

  2. Como consecuencia de ello, la falta de ingresos o su minoraci\u00f3n durante el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de aut\u00f3nomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.<\/li><\/p>

  3. La LAU (Ley 29\/1994, de 24 de noviembre) no prev\u00e9 causa alguna de exclusi\u00f3n del pago de la renta por fuerza mayor o por declaraci\u00f3n de estado de alarma u otras causas, salvo por lo previsto en el art\u00edculo 26 LAU, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecuci\u00f3n de obras, que podr\u00eda ser aplicable a los locales de negocio por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 30 LAU.<\/li><\/p>

  4. La regulaci\u00f3n de la fuerza mayor del C\u00f3digo Civil tampoco ofrece una soluci\u00f3n id\u00f3nea porque no ajusta la distribuci\u00f3n del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resoluci\u00f3n contractual en los casos m\u00e1s graves.<\/li><\/p>

  5. Ante esta situaci\u00f3n, el RDL 15\/2020 quiere prever una regulaci\u00f3n espec\u00edfica en l\u00ednea con la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d, de elaboraci\u00f3n jurisprudencial, que permite la modulaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos de:<\/li><\/p><\/ol>\n

    1. imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado,<\/li><\/p>\n

    2. excesiva onerosidad de la prestaci\u00f3n debida, y<\/li><\/p>\n

    3. buena fe contractual.<\/li><\/p><\/ol>\n

      Es interesante se\u00f1alar que, por primera vez una norma en Espa\u00f1a recoge la aplicaci\u00f3n de la llamada cl\u00e1usula rebus sic stantibus de acuerdo con los requisitos recogidos, entre otras, en la importante sentencia del Tribunal Supremo n\u00ba 333\/2014, de 30 de junio, sentando as\u00ed las bases para facilitar la aplicaci\u00f3n a futuro de este criterio por los tribunales espa\u00f1oles en materia de arrendamientos urbanos.<\/p>

      Por ello, considera el RDL 15\/2020 conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situaci\u00f3n y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulaci\u00f3n del pago de las rentas de los alquileres de locales.<\/p>

      Contratos de arrendamiento a los que afecta el RDL 15\/2020<\/strong><\/p>

      1. Contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda sujetos a la LAU<\/li>
      2. Contratos de arrendamiento de industria (sujetos al C\u00f3digo Civil)<\/li><\/ol><\/p>

        Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificaci\u00f3n, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el art\u00edculo 3,1 LAU, es decir distinto al de una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.<\/p>

        En especial, tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de uso distinto al de vivienda aquellos arrendamientos de fincas urbanas (incluido aquellas para vivienda no permanente) celebrados por temporada, sea de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.<\/p>

        No afectar\u00eda a los contratos de arrendamientos distintos de los anteriores (v.g., plazas de aparcamiento o trasteros independientes, cesiones de uso de cubiertas para instalaciones o similares, o los llamados \u201carrendamientos tur\u00edsticos\u201d).<\/p>

        Arrendadores a los que afecta el RDL15\/2020<\/strong><\/p>\n

        1. Arrendadores que sean grandes tenedores o empresa o entidad p\u00fablica de vivienda<\/li>
        2. Arrendadores distintos de los anteriores<\/li><\/p><\/ol>

          Se entiende por gran tenedor de inmuebles a la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de:<\/p>

          1. Diez (10) o m\u00e1s inmuebles urbanos que no sean garajes ni trasteros, o<\/li>
          2. Una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2<\/li><\/ol>\n

            No hace referencia el RDL 15\/2020, directa o indirecta, al concepto de grupo, por lo que el arrendador ser\u00e1 exclusivamente la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que arriende el local o la industria, sin que deban adicionarse los dem\u00e1s inmuebles de las sociedades del grupo para determinar si se est\u00e1 o no ante un gran tenedor de inmuebles.<\/p>\n

            Por inmueble debe entenderse una finca registral y por superficie construida debe entenderse la que corresponda a una finca registral, con independencia de los distintos inmuebles que est\u00e9n comprendidos en un mismo contrato de arrendamiento.<\/p>\n

            Guarda silencio la norma sobre los casos de titularidad compartida, especialmente en los casos de indivisos sobre superficies iguales o superiores a 1.500 m2, y sobre los de nuda propiedad o usufructo a efectos de computar su inclusi\u00f3n o no, dado el esp\u00edritu del RDL 15\/2020.<\/p>\n

            Tampoco prev\u00e9 el RDL 15\/2020 c\u00f3mo acreditar la condici\u00f3n de gran tenedor de inmuebles. Se podr\u00eda acudir para ello al Registro de \u00cdndices y Titularidades o al Catastro, aunque habr\u00eda que identificar los inmuebles a excluir (no urbanos, plazas de aparcamiento, trasteros, etc.)<\/p>

            Arrendatarios a los que afecta el RDL 15\/2020<\/strong><\/p>

            1. Arrendatarios que sean aut\u00f3nomos, o<\/li>
            2. Arrendatarios que sean pymes,<\/li><\/p><\/ol>

              siempre que cumplan los requisitos previstos en el art\u00edculo 3 del RDL 15\/2020, es decir:<\/p>

              1. Que, en todo caso, el local est\u00e9 afecto a la actividad econ\u00f3mica desarrollada por el arrendatario<\/li><\/p>\n

              2. En caso de arrendatario pyme:<\/li><\/p><\/ol>\n

                1. Que no supere los l\u00edmites establecidos en el art\u00edculo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:<\/p>\n

                  Art\u00edculo 257. Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados<\/p>\n

                  1. Podr\u00e1n formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos re\u00fanan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:<\/li><\/p><\/ol>\n

                    1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.<\/li><\/p>\n

                    2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.<\/li><\/p>\n

                    3. Que el n\u00famero medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.<\/li><\/p><\/ol>

                      [\u2026]<\/li><\/p>\n

                    4. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463\/2020 o por \u00f3rdenes dictadas por la autoridad competente (y las autoridades competentes delegadas) al amparo de dicho RD 463\/2020.<\/li><\/p>\n

                    5. Si su actividad no se ha visto directamente suspendida en virtud de lo previsto en el RD 463\/2020, que se acredite la reducci\u00f3n de su facturaci\u00f3n del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, referido al a\u00f1o anterior.<\/li><\/p><\/ol>\n

                      1. En caso de arrendatario que sea aut\u00f3nomo<\/li><\/p><\/ol>\n

                        1. Que estuviera afiliado y en situaci\u00f3n de alta, en la fecha de la declaraci\u00f3n del estado de alarma mediante el RD 463\/2020 (14 de marzo), en el R\u00e9gimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Aut\u00f3nomos (RETA) o en el R\u00e9gimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.<\/li><\/p>\n

                        2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463\/2020 o por \u00f3rdenes dictadas por la autoridad competente (y las autoridades competentes delegadas) al amparo de dicho RD 463\/2020.<\/li><\/p>\n

                        3. Si su actividad no se ha visto directamente suspendida en virtud de lo previsto en el RD 463\/2020, que se acredite la reducci\u00f3n de su facturaci\u00f3n del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, referido al a\u00f1o anterior.<\/li><\/p><\/ol>

                          Acreditaci\u00f3n por los arrendatarios de los requisitos<\/strong><\/p>

                          El arrendatario aut\u00f3nomo o pyme deber\u00e1 acreditar al arrendador el cumplimiento de los requisitos con la siguiente documentaci\u00f3n:<\/p>

                          1. Reducci\u00f3n de la actividad<\/p>

                            Se acreditar\u00e1 inicialmente mediante la presentaci\u00f3n de una declaraci\u00f3n responsable en la que, con base a su informaci\u00f3n contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n mensual en, al menos, un 75%, en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del mismo trimestre del a\u00f1o anterior.<\/p>

                            En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendr\u00e1 que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducci\u00f3n de la actividad.<\/li><\/p>

                          2. Suspensi\u00f3n de la actividad<\/p>

                            Se acreditara\u0301 mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administraci\u00f3n Tributaria o el \u00f3rgano competente de la Comunidad Aut\u00f3noma, en su caso, sobre la base de la declaraci\u00f3n de cese de actividad declarada [a la AEAT o a la CCAA] por el interesado.<\/li><\/p><\/ol>\n

                            Moratoria aplicable cuando se trate de arrendadores que sean grandes tenedores de inmuebles o empresa o entidad p\u00fablica<\/strong><\/p>

                            El arrendatario podr\u00e1 solicitar al arrendador en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor del RDL 15\/2020 (es decir, el 23 de abril de 2020, d\u00eda siguiente al de su publicaci\u00f3n en el BOE y no m\u00e1s tarde del 22 de mayo de 2020), la moratoria establecida en el apartado 2 del art\u00edculo 1 del RDL 15\/2020, la cual se aplicar\u00e1 de manera autom\u00e1tica. Es decir, su aplicaci\u00f3n no requerir\u00e1 pronunciamiento o acuerdo de las partes, s\u00f3lo la solicitud formulada en plazo y la debida acreditaci\u00f3n de los requisitos.<\/p>

                            La moratoria afectara\u0301 al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus pr\u00f3rrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relaci\u00f3n con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ning\u00fan caso, los cuatro (4) meses.<\/p>

                            Dicha renta se aplazara\u0301, sin penalizaci\u00f3n ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos a\u00f1os, que se contar\u00e1n a partir del momento en el que se supere la situaci\u00f3n aludida anteriormente, o a partir de la finalizaci\u00f3n del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus pr\u00f3rrogas.<\/p>

                            Dicha moratoria deber\u00e1 ser aceptada por el arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado con anterioridad (a la solicitud de moratoria o a su aplicaci\u00f3n) un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reduccio\u0301n de la renta.<\/p>

                            Aclaraciones respecto a la moratoria en caso de arrendadores que sean grandes tenedores o empresa o entidad p\u00fablica de vivienda<\/strong><\/p>

                            El RDL 15\/2020 se refiere a la moratoria de las rentas:<\/p>\n

                            1. Devengadas durante el estado de alarma y mientras dure, incluyendo sus pr\u00f3rrogas. Es decir, a aquellas devengadas con posterioridad al 14 de marzo de 2020.<\/li><\/p>\n

                            2. En su caso, a las mensualidades siguientes si el plazo del estado de alarma no hubiera sido suficiente para compensar el impacto provocado en el arrendatario por [las medidas adoptadas en relaci\u00f3n con] el COVID-19. Se aplicar\u00eda la moratoria a estas mensualidades, mes a mes, en funci\u00f3n de que dicho impacto se haya justificado (parece que mediante la declaraci\u00f3n responsable inicial y la posterior posibilidad de comprobaci\u00f3n con los libros contables).<\/li><\/p>\n

                            3. En todo caso, el m\u00e1ximo de rentas a las que se aplicar\u00eda la moratoria ser\u00eda de cuatro (4) mensualidades, incluyendo las devengadas durante el estado de alarma.<\/li><\/p><\/ol>\n

                              Las rentas aplazadas se cobrar\u00e1n fraccionadamente (a partes iguales, salvo pacto en contrario) en un plazo de dos (2) a\u00f1os, que empezar\u00e1 a contar desde el mes siguiente a aquel en que (i) finalice el estado de alarma, (ii) se supere el impacto del COVID-19 o, como m\u00e1ximo, (iii) cuando transcurran los cuatro (4) meses.<\/p>

                              Dicho plazo se ver\u00eda acortado en caso de que el periodo restante del contrato de arrendamiento (o sus pr\u00f3rrogas obligatorias para el arrendador) fuera inferior a 2 a\u00f1os, lo que supondr\u00eda el fraccionamiento de la moratoria en un per\u00edodo inferior a dicho plazo.<\/p>

                              Moratoria aplicable cuando se trate de arrendadores distintos a los anteriores<\/strong><\/p>

                              El arrendatario podr\u00e1 solicitar al arrendador en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor del RDL 15\/2020 (es decir, el 23 de abril de 2020, d\u00eda siguiente al de su publicaci\u00f3n en el BOE y no m\u00e1s tarde del 22 de mayo de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con car\u00e1cter voluntario.<\/p>

                              En caso de acuerdo, las partes tambi\u00e9n pueden disponer libremente de la fianza prevista en el art\u00edculo 36 LAU (2 mensualidades de renta) que podr\u00e1 servir para el pago total o parcial de una o m\u00e1s de las mensualidades de la renta arrendaticia objeto de la moratoria convenida.<\/p>\n

                              En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deber\u00e1 reponer el importe dispuesto en el plazo de un an\u0303o desde la celebraci\u00f3n del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un a\u00f1o.<\/p>\n

                              Aclaraciones a la moratoria en caso de arrendadores distintos a los anteriores<\/strong><\/p>\n

                              En este caso, el RDL 15\/2020 no contempla una moratoria autom\u00e1tica sino la posibilidad de que las partes lleguen a un acuerdo respecto a la misma, con lo que parece no haber querido regular (o lo hace con una deficiente t\u00e9cnica jur\u00eddica) un marco de referencia y mecanismo de aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica, a diferencia de lo que prev\u00e9 para los otros arrendadores.<\/p>\n

                              As\u00ed, dada la sistem\u00e1tica jur\u00eddica de la norma, no ser\u00eda aplicable el r\u00e9gimen de los grandes tenedores de inmuebles a este supuesto, incluso si no hubiera acuerdo ya que, de haberlo deseado, la norma lo hubiera indicado de manera expresa.<\/p>\n

                              Por lo que respecta a la posibilidad de pactar la disposici\u00f3n de la fianza legal del art\u00edculo 36, parece indicar el RDL 15\/2020 no s\u00f3lo que puedan pactar entre ellas su utilizaci\u00f3n por el arrendador para compensar las rentas no cobradas, sino que dicho acuerdo deber\u00eda bastar para que el dep\u00f3sito de las rentas efectuado ante la autoridad o ente competente pueda liberarse, de igual manera a como ocurre en caso de la resoluci\u00f3n o finalizaci\u00f3n del contrato. Obviamente, tambi\u00e9n podr\u00e1n pactar las partes el destino de la fianza adicional que se hubiera establecido en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n

                              Concepto de renta arrendaticia<\/strong><\/p>

                              La LAU establece que el arrendatario viene obligado al pago de la renta y, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda contractualmente. El recibo (o documento acreditativo que lo sustituya) que gire el arrendador al arrendatario debe contener separadamente las cantidades a abonar por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, espec\u00edficamente, la renta en vigor.<\/p>

                              Nada dice la LAU respecto al concepto de \u201crenta arrendaticia\u201d que utiliza el RDL 15\/2020, ni si podr\u00edan considerarse incluidos en \u00e9l las dem\u00e1s cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario. No obstante, una norma con un objetivo o pretensi\u00f3n similar a la del RDL 15\/0202, como ser\u00eda el RDL 11\/2020, de 31 de marzo, dictada tambi\u00e9n con ocasi\u00f3n del estado de alarma para los arrendamientos de vivienda, no considera incluidos en la renta arrendaticia los \u201cgastos y suministros b\u00e1sicos\u201d, entendiendo como tales (seg\u00fan su art\u00edculo 5.1,b) el coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacci\u00f3n, agua corriente, de los servicios de telecomunicaci\u00f3n fija y m\u00f3vil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.<\/p>

                              Por analog\u00eda, dicho concepto deber\u00eda entenderse tambi\u00e9n aplicable para el RDL 15\/2020, por lo que la moratoria de la renta arrendaticia no deber\u00eda incluir (necesariamente) las contribuciones a la comunidad de propietarios ni el IBI u otros gastos que deba soportar el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento.<\/p>

                              Responsabilidad de los arrendatarios<\/strong><\/p>

                              Finalmente, es necesario resaltar que, conforme a lo previsto en el art\u00edculo 5 del RDL 15\/2020, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en la norma, ser\u00e1n responsables de los da\u00f1os y perjuicios que se hayan podido producir al arrendador, as\u00ed como de todos los gastos generados por la aplicaci\u00f3n de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.<\/p>

                              Advertencia: esta nota tiene meramente finalidad informativa y no constituye en ning\u00fan caso opini\u00f3n jur\u00eddica<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                              Medidas relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda previstas en el RDL 15\/2020 de 21 de abril (BOE 22 de abril) La presente nota pretende comentar los principales aspectos del reciente RDL 15\/2020 de 21 de abril (publicado en el BOE de 22 de abril) que afectan a los arrendamientos para uso distinto de vivienda o industria. Justificaci\u00f3n…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2771,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[50],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2763"}],"collection":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2763"}],"version-history":[{"count":66,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2763\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2869,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2763\/revisions\/2869"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2771"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2763"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2763"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2763"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}