{"id":2894,"date":"2020-05-09T17:11:19","date_gmt":"2020-05-09T15:11:19","guid":{"rendered":"http:\/\/doriatolle.com\/?p=2894"},"modified":"2020-05-09T18:01:20","modified_gmt":"2020-05-09T16:01:20","slug":"locazioni-commerciali-ai-tempi-de-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/it\/2020\/05\/09\/locazioni-commerciali-ai-tempi-de-covid-19\/","title":{"rendered":"Locazioni commerciali ai tempi de COVID-19"},"content":{"rendered":"

Misure relative alle locazioni per uso diverso dall’abitazione previste dal Reggio Decreto Legislativo 15\/2020 del 21 aprile (BOE 22 aprile)<\/strong><\/p>\n

La presente nota intende commentare i principali aspetti del recente RDL 15\/2020 del 21 aprile (pubblicato sulla gazzetta ufficiale – BOE – del 22 aprile) che riguardano le locazioni ad uso diverso da quello abitativo e industriale.<\/p>\n

Giustificazione delle misure del RDL 15\/2020 relative ai contratti di locazione per uso diverso dall’abitazione<\/strong><\/p>\n

Il preambolo del RDL15\/2020 fornisce una giustificazione per proporre l’adozione delle misure ivi elaborate. Questa giustificazione si basa su:<\/p>\n

    \n
  1. Lo stato di allarme dichiarato dal Regio Decreto 463\/2020 di 14 marzo ha fatto s\u00ec che molte attivit\u00e0 economiche siano state costrette a sospendere o a ridurre drasticamente la loro attivit\u00e0.<\/li>\n
  2. Di conseguenza, la mancanza di reddito o la sua riduzione durante lo stato di allerta pu\u00f2 portare all\u2019incapacit\u00e0 finanziaria dei lavoratori autonomi e delle PMI di far fronte a tutti o a parte dei loro obblighi di pagare l\u2019affitto dei locali in affitto, mettendo cos\u00ec seriamente a repentaglio la continuit\u00e0 delle loro attivit\u00e0.<\/li>\n
  3. La Legge delle Locazioni Urbane (\u201cLAU\u201d o Legge 29\/1994, del 24 novembre) non prevede alcuna causa di esclusione dal pagamento del canone di locazione per cause di forza maggiore o la dichiarazione di stato di allarme o altre cause, fatta eccezione per le disposizioni dell\u2019articolo 26 LAU, relative all\u2019abitabilit\u00e0 degli alloggi derivanti dall\u2019esecuzione dei lavori, che potrebbero essere applicabili ai locali commerciali in applicazione dell\u2019articolo 30 LAU.<\/li>\n
  4. La disciplina della forza maggiore nel codice civile non offre una soluzione ideale neppure perch\u00e9 non adegua la ripartizione del rischio tra le parti, anche se pu\u00f2 giustificare la risoluzione del contratto nei casi pi\u00f9 gravi.<\/li>\n
  5. Alla luce di questa situazione, il RDL 15\/2020 mira a prevedere una specifica regolamentazione in linea con la clausola \u201crebus sic stantibus\u201d, sviluppata dalla giurisprudenza, che consente la modulazione o la modifica degli obblighi contrattuali se esistono i requisiti di<\/li>\n<\/ol>\n
      \n
    1. imprevedibilit\u00e0 e inevitabilit\u00e0 del rischio,<\/li>\n
    2. costo eccessivo della prestazione dovuta, e<\/li>\n
    3. buona fede contrattuale.<\/li>\n<\/ol>\n

      \u00c8 interessante notare che, per la prima volta in Spagna, una norma prevede l’applicazione della cosiddetta clausola rebus sic stantibus secondo quanto stabilito, tra l’altro, dall’importante sentenza della Corte Suprema n. 333\/2014 del 30 giugno, ponendo cos\u00ec le basi per facilitare la futura applicazione di questo criterio da parte dei tribunali spagnoli nel campo delle locazioni urbane.<\/p>\n

      Il preambolo ritiene pertanto che la RDL 15\/2020 dovrebbe fornire una risposta per affrontare questa situazione e disciplinare una procedura che consenta alle parti di raggiungere un accordo sulla modulazione del pagamento del canone di locazione dei locali.<\/p>\n

      Contratti di locazione interessati dal RDL 15\/2020<\/strong><\/p>\n

        \n
      1. Contratti di locazione per uso diverso dall’abitazione soggetta alla LAU<\/li>\n
      2. Locazioni industriali (soggette al codice civile)<\/li>\n<\/ol>\n

        Si considera contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione quello che, ricadendo su un edificio, ha come scopo principale uno uso diverso da quello stabilito dall’articolo 3.1 LAU, cio\u00e8 diverso da quello di un edificio abitabile il cui scopo principale \u00e8 quello di soddisfare il bisogno permanente di alloggio dell’inquilino.<\/p>\n

        In particolare, le locazioni di immobili urbani (compresi quelli destinati ad abitazione non permanente) posseduti per stagione, sia estiva che per qualsiasi altra stagione, e quelli destinati allo svolgimento di un’attivit\u00e0 industriale, commerciale, artigianale, professionale, ricreativa, assistenziale, culturale o educativa sull’immobile, saranno considerati come aventi un uso diverso da quello di abitazione, indipendentemente dalle persone che li detengono.<\/p>\n

        Non inciderebbe sui contratti di locazione diversi da quelli sopra indicati (ad es. parcheggi o ripostigli indipendenti, assegnazione dell’uso di tetti per impianti o simili, o i cosiddetti “affitti turistici”).<\/p>\n

        Proprietari interessati da RDL 15\/2020<\/strong><\/p>\n

          \n
        1. Locatori che sono grandi proprietari o societ\u00e0 o enti pubblici di edilizia abitativa<\/li>\n
        2. Proprietari diversi da quelli di cui sopra<\/li>\n<\/ol>\n

          Per grande detentore di beni immobili si intende la persona fisica o giuridica che \u00e8 il detentore di<\/p>\n

            \n
          1. Dieci (10) o pi\u00f9 propriet\u00e0 urbane diverse dai garage o dai ripostigli (trasteros), oppure<\/li>\n
          2. Un’area costruita di oltre 1.500 m2<\/li>\n<\/ol>\n

            Il RDL 15\/2020 non si riferisce direttamente o indirettamente al concetto di gruppo, quindi il locatore sar\u00e0 esclusivamente la persona fisica o giuridica che affitta i locali o l’industria, senza che le altre propriet\u00e0 delle societ\u00e0 del gruppo debbano essere aggiunte per determinare se sono o meno un grande detentore di propriet\u00e0.<\/p>\n

            L\u2019immobile deve essere inteso come propriet\u00e0 registrata e la superficie costruita deve essere intesa come corrispondente a una propriet\u00e0 registrata, indipendentemente dalle diverse propriet\u00e0 incluse nello stesso contratto di locazione.<\/p>\n

            La norma rimane muta sui casi di propriet\u00e0 condivisa, soprattutto nel caso di propriet\u00e0 indivise con una superficie di 1.500 m2 o pi\u00f9, e di quelle di nuda propriet\u00e0 o usufrutto, ai fini del calcolo della loro inclusione o meno, dato lo spirito del RDL 15\/2020.<\/p>\n

            Nemmeno il RDL 15\/2020 prevede come provare lo status di un grande detentore di propriet\u00e0. Ci\u00f2 potrebbe essere fatto attraverso il Registro degli Indici e Titoli o il Catasto, anche se sarebbe necessario individuare gli immobili da escludere (non urbani, parcheggi, depositi, ecc.)<\/p>\n

            Inquilini colpiti da RDL15\/2020<\/strong><\/p>\n

              \n
            1. Gli inquilini che sono lavoratori autonomi, o<\/li>\n
            2. Inquilini che sono PMI,<\/li>\n<\/ol>\n

              a condizione che soddisfino i requisiti di cui all’articolo 3 del RDL 15\/2020, ovvero<\/p>\n

                \n
              1. Che, in ogni caso, i locali siano interessati dall’attivit\u00e0 economica svolta dal conduttore<\/li>\n
              2. In caso di locatario PMI:<\/li>\n<\/ol>\n
                  \n
                1. Che non superi i limiti stabiliti dall’articolo 257.1 della Legge sulle Societ\u00e0:\n

                  Art. 257. Stato patrimoniale sintetico e prospetto delle variazioni del patrimonio netto<\/p>\n

                    \n
                  1. Lo stato patrimoniale e il prospetto delle variazioni del patrimonio netto possono essere redatti da societ\u00e0 che, per due esercizi consecutivi, alla data di chiusura di ciascun esercizio, abbiano a disposizione almeno due delle seguenti situazioni<\/li>\n<\/ol>\n
                      \n
                    1. Che il totale delle voci dell\u2019attivo non superi i quattro milioni di euro.<\/li>\n
                    2. Che l\u2019importo netto del suo fatturato annuo non superi gli otto milioni di euro.<\/li>\n
                    3. Che il numero medio di lavoratori occupati durante l\u2019anno non superi la cinquantina.<\/li>\n<\/ol>\n

                      [\u2026]<\/p>\n<\/li>\n

                    4. Che la sua attivit\u00e0 \u00e8 stata sospesa a seguito dell\u2019entrata in vigore del Reggio Decreto 463\/2020 o di ordini emessi dall\u2019autorit\u00e0 competente (e dalle autorit\u00e0 competenti delegate) ai sensi della suddetta RD 463\/2020.<\/li>\n
                    5. Se la loro attivit\u00e0 non \u00e8 stata direttamente sospesa in conformit\u00e0 alle disposizioni del RD 463\/2020, deve essere fornita la prova di una riduzione di almeno il 75% della loro fatturazione per il mese solare precedente a quello a cui si richiede il rinvio rispetto alla fatturazione mensile media del trimestre a cui tale mese appartiene, con riferimento all\u2019anno precedente.<\/li>\n<\/ol>\n
                        \n
                      1. Nel caso di un inquilino che lavora in proprio<\/li>\n<\/ol>\n
                          \n
                        1. Che era affiliato e in stato di registrazione, alla data della dichiarazione dello stato di allarme mediante il RD 463\/2020 (14 marzo), nel regime speciale di sicurezza sociale per i lavoratori per conto proprio o autonomi (RETA) o nel regime speciale di sicurezza sociale per i lavoratori marittimi o, se del caso, in una delle mutue assicuratrici sostitutive del RETA.<\/li>\n
                        2. Che la sua attivit\u00e0 \u00e8 stata sospesa a seguito dell’entrata in vigore del RD 463\/2020 o di ordini emessi dall’autorit\u00e0 competente (e dalle autorit\u00e0 competenti delegate) ai sensi della suddetta RD 463\/2020.<\/li>\n
                        3. Se la loro attivit\u00e0 non \u00e8 stata direttamente sospesa in conformit\u00e0 alle disposizioni del RD 463\/2020, deve essere fornita la prova di una riduzione di almeno il 75% della loro fatturazione per il mese solare precedente il mese a cui si richiede il rinvio rispetto alla fatturazione mensile media del trimestre a cui tale mese appartiene, con riferimento all’anno precedente.<\/li>\n<\/ol>\n

                          Accreditamento da parte degli inquilini dei requisiti<\/strong><\/p>\n

                          L’affittuario autonomo o la PMI deve dimostrare al locatore che i requisiti sono stati soddisfatti con la seguente documentazione:<\/p>\n

                            \n
                          1. Riduzione dell\u2019attivit\u00e0\n

                            Sar\u00e0 accreditata inizialmente con la presentazione di una autodichiarazione di responsabilit\u00e0 in cui, sulla base delle informazioni contabili e delle entrate e delle spese, viene indicata la riduzione della fatturazione mensile di almeno il 75%, rispetto alla fatturazione mensile media dello stesso trimestre dell\u2019anno precedente.<\/p>\n

                            In ogni caso, quando il locatore lo richieda, il locatario dovr\u00e0 mostrare i suoi libri contabili al locatore per dimostrare la riduzione dell\u2019attivit\u00e0.<\/p>\n<\/li>\n

                          2. Sospensione dell\u2019attivit\u00e0\n

                            Essa \u00e8 accreditata da un certificato rilasciato dall\u2019Agenzia delle Entrate o dall\u2019organo competente della Comunit\u00e0 Autonoma, a seconda dei casi, sulla base della dichiarazione di cessazione dell\u2019attivit\u00e0 dichiarata [all\u2019Agenzia o alla Comunit\u00e0 Autonoma] dall\u2019interessato.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                            Moratoria applicabile nel caso di locatori che sono grandi proprietari di immobili o imprese o enti pubblici<\/strong><\/p>\n

                            Il locatario pu\u00f2 richiedere al locatore, entro un (1) mese dall’entrata in vigore del RDL 15\/2020 (ovvero il 23 aprile 2020, il giorno successivo alla sua pubblicazione nella BOE e non oltre il 22 maggio 2020), la moratoria stabilita dall’articolo 1.2 del RDL15\/2020, che si applicher\u00e0 automaticamente. In altre parole, la sua applicazione non richieder\u00e0 un pronunciamento o un accordo delle parti, ma solo la richiesta fatta entro i termini e il dovuto accreditamento dei requisiti.<\/p>\n

                            La moratoria incider\u00e0 sul periodo di tempo che dura lo stato di allarme e sulle sue proroghe e sui successivi pagamenti mensili, che potranno essere prorogati uno ad uno, se tale periodo \u00e8 insufficiente rispetto all’impatto causato dalla COVID-19, senza che sia possibile superare, in ogni caso, quattro (4) mesi.<\/p>\n

                            Tale canone di locazione sar\u00e0 differito, senza penali n\u00e9 interessi, dal successivo pagamento mensile, mediante la suddivisione delle rate in due anni, che saranno conteggiate dal momento in cui la situazione sopra descritta sar\u00e0 superata, o dalla fine del periodo di quattro mesi di cui sopra, e sempre entro la durata del contratto di locazione o di una delle sue eventuali proroghe.<\/p>\n

                            Tale moratoria deve essere accettata dal locatore, a condizione che non sia stato raggiunto prima un accordo (al momento della richiesta di moratoria o della sua applicazione) tra le due parti sulla moratoria o sulla riduzione dell’affitto.<\/p>\n

                            Chiarimenti in merito alla moratoria nel caso di locatori che sono grandi proprietari o societ\u00e0 o enti di edilizia residenziale pubblica<\/strong><\/p>\n

                            Il RDL 15\/2020 si riferisce alla moratoria sui canoni:<\/p>\n

                              \n
                            1. Maturati durante lo stato di allarme e fino a quando dura, comprese le sue estensioni. Cio\u00e8 quello maturato dopo il 14 marzo 2020.<\/li>\n
                            2. Se necessario, i seguenti pagamenti mensili se il periodo della condizione di allarme non \u00e8 stato sufficiente a compensare l\u2019impatto sull\u2019inquilino di [le misure adottate in relazione alla] COVID-19. La moratoria verrebbe applicata a questi pagamenti mensili, mese per mese, a seconda che tale impatto sia giustificato (apparentemente dalla autodichiarazione iniziale responsabile e dalla successiva possibilit\u00e0 di verifica con le registrazioni contabili).<\/li>\n
                            3. In ogni caso, il canone massimo a cui si applicherebbe la moratoria sarebbe di quattro (4) pagamenti mensili, compresi quelli maturati durante lo stato di allarme.<\/li>\n<\/ol>\n

                              Le mensilit\u00e0 in moratoria devono essere riscosse a rate (in parti uguali, se non diversamente concordato) entro un periodo di due (2) anni, a partire dal mese successivo a quello in cui (i) termina lo stato di allarme, (ii) viene superato l’impatto della COVID-19, o al massimo, (iii) quando sono trascorsi quattro (4) mesi.<\/p>\n

                              Tale periodo sarebbe ridotto se il periodo rimanente del contratto di locazione (o le sue estensioni obbligatorie per il locatore) fosse inferiore a 2 anni, il che significherebbe il frazionamento della moratoria in un periodo inferiore a tale periodo.<\/p>\n

                              Moratoria applicabile in caso di locatori diversi da quelli di cui sopra<\/strong><\/p>\n

                              L’inquilino pu\u00f2 richiedere al locatore, entro un (1) mese dall’entrata in vigore del RDL 15\/2020 (cio\u00e8 il 23 aprile 2020, il giorno successivo alla sua pubblicazione nella BOE e non oltre il 22 maggio 2020), un rinvio temporaneo e straordinario del pagamento del canone di locazione, a condizione che tale rinvio o una riduzione del canone di locazione non sia stato gi\u00e0 volontariamente concordato da entrambe le parti.<\/p>\n

                              In caso di accordo, le parti sono inoltre libere di utilizzare la cauzione prevista dall’articolo 36 LAU (2 canoni mensili) che pu\u00f2 essere utilizzata per il pagamento totale o parziale di uno o pi\u00f9 canoni mensili soggetti alla moratoria concordata.<\/p>\n

                              Se il deposito fosse utilizzato in tutto o in parte, il locatario deve sostituire detto importo entro un anno dalla conclusione del contratto o entro il termine residuo del contratto, se tale termine \u00e8 inferiore a un anno.<\/p>\n

                              Chiarimenti alla moratoria nel caso di locatori diversi da quelli di cui sopra<\/strong><\/p>\n

                              In questo caso, il RDL15\/2020 non prevede una moratoria automatica, ma piuttosto la possibilit\u00e0 che le parti raggiungano un accordo su di essa, e quindi sembra non aver regolato (o averlo fatto con una tecnica giuridica carente) un quadro di riferimento e un meccanismo di applicazione automatica, a differenza di quanto prevede per gli altri locatori.<\/p>\n

                              Pertanto, dato la sistematica giuridica della norma, il regime dei grandi proprietari non sarebbe applicabile a questo caso, anche se non ci fosse stato un accordo, poich\u00e9, se fosse stato voluto, la norma lo avrebbe espressamente indicato.<\/p>\n

                              Per quanto riguarda la possibilit\u00e0 di concordare la prestazione della garanzia legale di cui all’articolo 36, il RDL15\/2020 sembra indicare non solo che possono accordarsi tra loro sull’utilizzo della stessa da parte del locatore per compensare il canone di locazione non riscosso, ma che tale accordo dovrebbe essere sufficiente affinch\u00e9 il deposito di locazione effettuato presso l’autorit\u00e0 o l’ente competente possa essere svincolato, come nel caso della risoluzione del contratto. Ovviamente, le parti possono anche concordare la destinazione del deposito supplementare che sarebbe stato stabilito nel contratto di locazione.<\/p>\n

                              Concetto di canone di locazione<\/strong><\/p>\n

                              La LAU stabilisce che il locatario \u00e8 tenuto a pagare il canone di locazione e, se del caso, qualsiasi importo che ha assunto o che gli corrisponde contrattualmente. La ricevuta (o documento giustificativo che la sostituisce) che il locatore rilascia al locatario deve contenere separatamente gli importi da pagare per le diverse voci che compongono il pagamento totale e, in particolare, il canone di locazione in vigore.<\/p>\n

                              La LAU non dice nulla sul concetto di “canone di locazione” utilizzato nel RDL15\/2020, n\u00e9 se gli altri importi pagati dall’inquilino possano essere considerati inclusi nella definizione. Tuttavia, una norma con un obiettivo o una finalit\u00e0 simile a quella del RDL15\/0202, come \u00e8 il RDL 11\/2020 di 31 marzo, emanata anche in occasione dello stato di allarme per le locazioni immobiliari di abitazione, non considera le “spese e forniture di base” comprese nel canone di locazione, intese come tali (secondo il suo articolo 5.1,b) il costo delle forniture di energia elettrica, gas, gasolio, acqua corrente, servizi di telecomunicazione fissi e mobili, ed eventuali contributi all’associazione dei proprietari, tutti a carico dell’inquilino dell’abitazione principale.<\/p>\n

                              Per analogia, questo concetto dovrebbe essere inteso anche per il RDL 15\/2020, in modo che la moratoria sui canoni di locazione non dovrebbe (necessariamente) includere i contributi all’associazione dei proprietari o l’imposta sull\u2019Immobili o altre spese che l’inquilino deva sostenere in virt\u00f9 del contratto di locazione.<\/p>\n

                              Responsabilit\u00e0 degli inquilini<\/strong><\/p>\n

                              Infine, occorre sottolineare che, ai sensi di quanto previsto dall’art. 5 del RDL 15\/2020, i conduttori che hanno beneficiato di una dilazione temporanea e straordinaria del canone di locazione senza che siano soddisfatti i requisiti stabiliti dal regolamento, saranno responsabili di eventuali danni che possano essere stati causati al locatore, nonch\u00e9 di tutte le spese generate dall’applicazione di tali misure eccezionali, ferme restando le responsabilit\u00e0 di altra natura che il loro comportamento possa dar luogo.<\/p>\n

                              Avvertenza: questa nota ha solo scopo informativo e non costituisce in alcun caso un parere legale<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                              Misure relative alle locazioni per uso diverso dall’abitazione previste dal Reggio Decreto Legislativo 15\/2020 del 21 aprile (BOE 22 aprile) La presente nota intende commentare i principali aspetti del recente RDL 15\/2020 del 21 aprile (pubblicato sulla gazzetta ufficiale – BOE – del 22 aprile) che riguardano le locazioni ad uso diverso da quello abitativo e industriale. Giustificazione delle misure…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2771,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[82],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2894"}],"collection":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2894"}],"version-history":[{"count":25,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2894\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2927,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2894\/revisions\/2927"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2771"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2894"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2894"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/doriatolle.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2894"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}