Mesures relatives als arrendaments per a ús diferent d’habitatge previstes en el RDL 15/2020 de 21 d’abril (BOE 22 d’abril)

La present nota pretén fer comentaris sobre els principals aspectes del recent RDL 15/2020 de 21 d’abril (publicat al BOE de 22 d’abril) que afecten els arrendaments per a ús diferent d’habitatge i de indústria.

Justificació de les mesures del RDL 15/2020 relatives als arrendaments per a ús diferent d’habitatge

El Preàmbul del RDL15/2020 ofereix una justificació per proposar l’adopció de les mesures desenvolupades en el mateix. La dita justificació es fonamenta en:

  1. L’estat d’alarma declarat pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març, ha provocat que moltes activitats econòmiques s’hagin vist obligades a suspendre la seva activitat o a reduir dràsticament la mateixa.

  2. Com a conseqüència d’això, la manca d’ingressos o la seva minoració durant l’estat d’alarma pot donar lloc a la incapacitat financera d’autònoms i pimes per afrontar el compliment, total o parcial, de les seves obligacions de pagament de renda de locals en lloguer que posa en seriós risc la continuïtat de les seves activitats.

  3. La Llei d’Arrendaments Urbans o LAU (Llei 29/1994, de 24 de novembre) no preveu cap causa d’exclusió del pagament de la renda per força major o per declaració d’estat d’alarma o altres causes, llevat pel que preveu l’article 26 LAU, relatiu a l’habitabilitat de l’habitatge derivada de l’execució d’obres, que podria ser aplicable als locals de negoci per aplicació de l’article 30 LAU.

  4. La regulació de la força major del Codi Civil tampoc ofereix una solució idònia perquè no s’ajusta a la distribució del risc entre les parts, encara que pot justificar la resolució contractual en els casos més greus.

  5. Davant d’aquesta situació, el RDL 15/2020 vol preveure una regulació específica en línia amb la clàusula “rebus sic stantibus”, d’elaboració jurisprudencial, que permet la modulació o modificació de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits de:

  1. imprevisibilitat i inevitabilitat de el risc derivat,

  2. excessiva onerositat de la prestació deguda, i

  3. bona fe contractual.

És interessant assenyalar que, per primera vegada una norma a Espanya recull l’aplicació de l’anomenada clàusula rebus sic stantibus d’acord amb les exigències incloses, entre altres, en la important sentència de Tribunal Suprem numero 333/2014, de 30 de juny, asseient així les bases per facilitar l’aplicació a futur d’aquest criteri pels tribunals espanyols en matèria d’arrendaments urbans.

Per això, considera el RDL 15/2020 convenient oferir una resposta que permeti abordar aquesta situació i regular un procediment perquè les parts puguin arribar a un acord per a la modulació del pagament de les rendes dels lloguers de locals.

Contractes d’arrendament als quals afecta el RDL15/2020

  1. Contractes d’arrendaments per a ús diferent d’habitatge subjectes a la LAU
  2. Contractes d’arrendament d’indústria (subjectes al Codi Civil)

Es considera arrendament per a ús diferent del de habitatge l’arrendament que, recaient sobre una edificació, té com a destinació primordial un us diferent de l’establert en l’article 3,1 LAU, és a dir diferent al d’una edificació habitable que la seva destinació primordial sigui satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.

Especialment, tindran la consideració d’ús diferent al d’habitatge aquells arrendaments de finques urbanes (inclòs aquelles per a habitatge no permanent) celebrats per temporada, sigui d’estiu o qualsevol altra, i els celebrats per exercir a la finca una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, qualsevol que siguin les persones que els celebrin.

No afectaria els contractes d’arrendaments diferents dels anteriors (verbigràcia, places d’aparcament o trasters independents, cessions d’ús de cobertes per a instal·lacions o similars, o els anomenats “arrendaments turístics”).

Arrendadors als quals afecta el RDL15/2020

  1. Arrendadors que siguin grans tenedors o empresa o entitat pública d’habitatge
  2. Arrendadors diferents dels anteriors

S’entén per gran tenedor d’immobles a la persona física o jurídica que sigui titular de:

  1. Deu (10) o més immobles urbans que no siguin garatges ni trasters, o
  2. Una superfície construïda de més de 1.500 m2

No fa referència el RDL15/2020, directa o indirectament, al concepte de grup, de manera que l’arrendador serà exclusivament la persona física o jurídica que arrendi el local o la indústria, sense que hagin de addicionar els altres immobles de les societats del grup al que pertanyen per determinar si s’està o no davant un gran tenedor d’immobles.

Per immoble s’ha d’entendre una finca registral i per superfície construïda s’ha d’entendre la que correspongui a una finca registral, amb independència dels diferents immobles que estiguin compresos en un mateix contracte d’arrendament.

Guarda silenci la norma sobre els casos de titularitat compartida, especialment en els casos de indivisos sobre superfícies iguals o superiors a 1.500 m2, i sobre els de nua propietat o usdefruit a l’efecte de computar la seva inclusió o no, donat l’esperit del RDL15/2020.

Tampoc preveu el RD 15/2020 com acreditar la condició de gran tenedor d’immobles. Es podria acudir per això al Registre d’Índexs i Titularitats o al Cadastre, encara que caldria identificar els immobles a excloure (no urbans, places d’aparcament, trasters, etc.)

Arrendataris als quals afecta el RDL 15/2020

  1. Arrendataris que siguin autònoms, o
  2. Arrendataris que siguin pimes,

sempre que compleixin els requisits que preveu l’article 3 RDL 15/2020, és a dir:

  1. Que, en tot cas, el local estigui afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’arrendatari

  2. En cas d’arrendatari que sigui pime:

  1. Que no superi els límits que estableix l’article 257.1 de la Llei de societats de capital:

    Article 257. Balanç i estat de canvis en el patrimoni net abreujats

    1. Poden formular balanç i estat de canvis en el patrimoni net abreujats les societats que durant dos exercicis consecutius reuneixin, a la data de tancament de cada un d’ells, almenys dues de les circumstàncies següents:

    1. Que el total de les partides de l’actiu no superi els quatre milions d’euros.

    2. Que l’import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros.

    3. Que el nombre mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta.

    […]

  2. Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del RD 463/2020 o per ordres dictades per l’autoritat competent (i les autoritats competents delegades) a l’empara de l’esmentat RD 463/2020.

  3. Si la seva activitat no s’ha vist directament suspesa en virtut del que preveu el RD 463/2020, que s’acrediti la reducció de la seva facturació del mes natural anterior a la qual se sol·licita l’ajornament en, al menys, un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany aquest mes, referit a l’any anterior.

  1. En cas d’arrendatari que sigui autònom
  1. Que estigués afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el RD463/2020 (es a dir, el 14 de març), en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms ( RETA) o en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, si s’escau, en una de les mutualitats substitutòries del RETA.

  2. Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del RD 463/2020 o per ordres dictades per l’autoritat competent (i les autoritats competents delegades) a l’empara de l’esmentat RD 463/2020.

  3. Si la seva activitat no s’ha vist directament suspesa en virtut del que preveu el RD 463/2020, que s’acrediti la reducció de la seva facturació del mes natural anterior a la qual se sol·licita l’ajornament en, al menys, un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany aquest mes, referit a l’any anterior.

Acreditació pels arrendataris dels requisits

L’arrendatari autònom o pime ha d’acreditar a l’arrendador el compliment dels requisits amb la següent documentació:

  1. Reducció de l’activitat

    S’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, amb base a la seva informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, al menys, un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior.

    En tot cas, quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.

  1. Suspensió de l’activitat

    S’acreditarà mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada [a l’AEAT o de la CCAA] per l’interessat.

Moratòria aplicable quan es tracti d’arrendadors que siguin grans tenedors d’immobles o empresa o entitat pública

L’arrendatari podrà sol·licitar a l’arrendador en el termini d’un (1) mes des de l’entrada en vigor del RDL 15/2020 (és a dir, el 23 d’abril de 2020, dia següent al de la seva publicació al BOE i no més tard del 22 de maig de 2020), la moratòria establerta en l’apartat 2 de l’article 1 del RDL 15/2020, la qual s’aplicarà de manera automàtica. És a dir, la seva aplicació no requerirà pronunciament o acord de les parts, només la sol·licitud formulada en termini i la deguda acreditació dels requisits.

La moratòria afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre (4) mesos.

La dita renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys, que es compten a partir de el moment en què se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans esmentat, i sempre dins el termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues.

Aquesta moratòria ha de ser acceptada per l’arrendador, sempre que no s’hagués aconseguit amb anterioritat (a la sol·licitud de moratòria o a la seva aplicació) un acord entre les dues parts de moratòria o reducció de la renda.

Aclariments respecte a la moratòria en cas d’arrendadors que siguin grans tenedors o empresa o entitat pública d’habitatge

El RDL 15/2020 es refereix a la moratòria de les rendes:

  1. Meritades durant l’estat d’alarma i mentre duri, incloent les seves pròrrogues. És a dir, a aquelles meritades amb posterioritat al 14 de març de 2020.

  2. i és el cas, a les mensualitats següents si el termini de l’estat d’alarma no hagués estat suficient per compensar l’impacte provocat en l’arrendatari per [les mesures adoptades en relació amb] el COVID-19. S’aplicaria la moratòria a aquestes mensualitats, mes a mes, en funció que aquest impacte s’hagi justificat (sembla que mitjançant la declaració responsable inicial i la posterior possibilitat de comprovació amb els llibres comptables).

  3. En tot cas, el màxim de rendes a les quals s’aplicaria la moratòria seria de quatre (4) mensualitats, incloent les meritades durant l’estat d’alarma.

Les rendes ajornades es cobraran fraccionadament (a parts iguals, llevat de pacte en contrari) en un termini de dos (2) anys, que començarà a comptar des del mes següent a aquell en què (i) finalitzi l’estat d’alarma, (ii) se superi l’impacte de l’COVID-19 o, com a màxim, (iii) quan transcorrin els quatre (4) mesos.

Aquest termini es veuria escurçat en cas que el període restant del contracte d’arrendament (o les seves pròrrogues obligatòries per a l’arrendador) sigui inferior a 2 anys, el que suposaria el fraccionament de la moratòria en un període inferior a aquest termini.

Moratòria aplicable quan es tracti d’arrendadors diferents als anteriors

L’arrendatari podrà sol·licitar a l’arrendador en el termini d’un (1) mes des de l’entrada en vigor del RDL 15/2020 (és a dir, el 23 d’abril de 2020, dia següent a el de la seva publicació al BOE i no més tard de l’ 22 de maig de 2020), l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per ambdues parts amb caràcter voluntari.

En cas d’acord, les parts també poden disposar lliurement de la fiança prevista a l’article 36 LAU (2 mensualitats de renda) que podrà servir per al pagament total o parcial d’una o més de les mensualitats de la renda arrendatícia objecte de la moratòria convinguda.

En cas que es disposi total o parcialment de la fiança, l’arrendatari haurà de reposar l’import disposat en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini sigui inferior a un any.

Aclariments a la moratòria en cas d’arrendadors diferents als anteriors

En aquest cas, el RDL 15/2020 no contempla una moratòria automàtica sinó la possibilitat que les parts arribin a un acord respecte a la mateixa, amb el que sembla no haver volgut regular (o ho fa amb una deficient tècnica jurídica) un marc de referència i mecanisme d’aplicació automàtica, a diferència del que preveu per als altres arrendadors.

Així, donada la sistemàtica de la norma, no seria aplicable el règim dels grans tenedors d’immobles a aquest supòsit, fins i tot si no hi ha acord ja que, d’haver-ho desitjat, la norma ho hagués indicat de manera expressa.

Pel que fa a la possibilitat de pactar la disposició de la fiança legal de l’article 36, sembla indicar el RDL15/2020 no només que puguin pactar entre elles la seva utilització per l’arrendador per compensar les rendes no cobrades, sinó que aquest acord hauria de ser suficient perquè el dipòsit de les rendes efectuat davant l’autoritat o ens competent pugui alliberar-se, de la mateixa manera a com passa en cas de la resolució o finalització del contracte. Òbviament, també poden pactar les parts el destí de la fiança addicional que s’hagués establert en el contracte d’arrendament.

Concepte de renda arrendatícia

La LAU estableix que l’arrendatari està obligat a el pagament de la renda i, si escau, de qualsevol de les quantitats el pagament hagi assumit o li correspongui contractualment. El rebut (o document acreditatiu que el substitueixi) que giri l’arrendador a l’arrendatari ha de contenir separadament les quantitats a abonar pels diferents conceptes dels quals es compon la totalitat del pagament i, específicament, la renda en vigor.

Res diu la LAU que fa al concepte de “renda arrendatícia” que utilitza el RDL15/2020, ni si podrien considerar-se inclosos en ell les altres quantitats de les quals hagi assumit l’arrendatari el seu pagament. No obstant això, una norma amb un objectiu o pretensió similar a la del RDL15/2020, com seria el RDL11/2020, de 31 de març, dictada també en ocasió de l’estat d’alarma per als arrendaments d’habitatge, no considera inclosos en la renda arrendatícia les “despeses i subministraments bàsics”, entenent com a tals (segons el seu article 5.1, b) el cost dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris, totes elles de l’habitatge habitual que correspongui satisfer a l’arrendatari.

Per analogia, aquest concepte s’hauria d’entendre també aplicable per al RDL 15/2020, de manera que la moratòria de la renda arrendatícia no hauria d’incloure (necessàriament) les contribucions a la comunitat de propietaris ni l’IBI o altres despeses que hagi de suportar l’arrendatari en virtut del contracte d’arrendament.

Responsabilitat dels arrendataris

Finalment, cal ressaltar que, d’acord amb el que preveu l’article 5 del RDL 15/2020, els arrendataris que s’hagin beneficiat de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts en la norma, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir a l’arrendador, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.

Advertència: aquesta nota té finalitat merament informativa i no constitueix en cap cas opinió jurídica